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近日，住房和城鄉建設部政策研究中心與高和資本聯合課題調研組發布了《2012年民間資本與房地產業研究總報告》(以下簡稱《報告》).
住建部政策研究中心主任秦虹表示，受宏觀經濟及當地支柱產業波動的影響，與一年前相比，課題組調研的溫州、鄂爾多斯、山西和陜北四地民間資本發展出現了減速現象，傳統民間借貸信任機制遭到嚴重破壞，新的金融體制則正在形成中。
秦虹表示，民間資本對房地產業的投資也受此影響出現退潮，不過由于缺乏投資渠道的狀況并未發生改變，民間資本依舊高度關注房地產。但投資策略及方式卻開始有變化的趨勢。
民間資本發展減速
繼2011年后，住房和城鄉建設部政策研究中心和高和資本再次共同組建課題組奔赴溫州、鄂爾多斯、山西和陜北，對我國民間資本相對集中的四個區域的民間資本和房地產業發展情況開展調研。
調研結果顯示，四地出現了民間資本總量增速減緩，借貸規模縮小；民間投資增速下降，投資偏好有所改變；民間借貸利率沖高回落，放貸更趨謹慎等現象。以民間投資為例，鄂爾多斯、山西等地的數據均表明民間資本投資增幅回落。
課題組認為，國民經濟整體增長放緩以及一些行業的變動給四地民間資本的發展帶來了不利的影響。
溫州受實體經濟不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業整合以及煤炭價格走低的影響，民間資本的發展均大為放緩。
課題組認為，在四地民間資本高速增長期結束，發展回落之際，調整也隨之開始。過去傳統的民間信用關系在這一過程中受損，短時間難以恢復。
課題組還警示，一些地區的民間借貸危機尚未結束，甚至開始蔓延到傳統銀行系統。來自溫州的數據表明，截至2012年7月，溫州銀行業不良貸款率已攀上歷史高位，達到2.85%。而在2011年6月，該數字僅為0.37%，系全國銀行業不良貸款率最低的地級市。
樓市投資策略生變
課題組認為，由于經濟不景氣，企業狀況不佳，限購政策執行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產業市場的“輸血”效應減弱，局部地區甚至從“輸血”變為“抽血”。
在溫州，部分實業經營困難的企業家為了回籠資金，被迫折價轉讓所投資的房地產項目，折價幅度最多達到六折至五折，且很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產市場“有價無市”，債務人無法將投資的房地產項目變現，只能通過“抵債”這種特殊方式交易。
而過去民間資本投資房地產市場的渠道之一——房地產信托，今年也降幅顯著。根據信托業協會公布的數據，2012年上半年房地產信托新增1213億元，相比去年下半年的1627億元，環比減少25%；相比去年上半年的2078億元，同比減少42%，刷新了2010年以來的最低水平。
盡管如此，課題組調研后認為，由于目前我國投資渠道狹窄的外圍環境并沒有大的改變，以及我國城鎮化依舊處于快速發展階段的現狀，相較其它投資領域，民間資本依舊高度關注房地產，不過策略卻發生了很大的變化。
課題組認為，整體而言，民間資本投資房地產短期內主要進行機會性投資。未來預計大規模資金投放時期已經過去，即使今年下半年或者明年貨幣政策繼續放松，但房地產業整體信貸收緊可能性依然很大。在這種背景下，民間資本投資房地產必然更加謹慎，主要進行機會性投資，如商業地產、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。
而在其中，商業地產成為民間資本最為重要的一個投資出口。課題組認為，一部分民間資本投資房地產將從短期炒房變為長期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉變為追求較長期穩定的回報，即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變為從長期持有的角度，尋找能夠穩定獲得租金收益的項目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。
（關鍵詞：住房和城鄉建設部政策研究中心 2012年民間資本與房地產業研究總報告）
