近期，新湖中寶公告，擬定向增發募資55億元，投向其位于上海區域的兩個棚戶區改造項目。這一公告證實了市場近一個月以來有關“房企再融資將開閘”的傳言。

近期中央政治局部署下半年經濟工作重點時，特別強調促進房地產市場平穩健康發展，這與一季度會議的有關論調形成鮮明對比，當時中央曾強調要“抓好房地產市場調控”。這無疑表明中央有淡化房地產行政化調控的意圖。

這一方面是現實穩增長的需要。上半年房地產市場對于GDP的貢獻率在10％左右，拉動GDP增長近2個百分點，下半年經濟增長要想保住底線，也必須充分發揮房地產對穩定經濟增長的積極作用。另一方面也是化解風險的需要。當前地產政府債務已經被土地財政“綁架”。國家審計署的《36個地方政府本級政府性債務審計結果》顯示，2012年底，4個省本級、17個省會城市本級地區有55%的債務承諾以土地收入償還。考慮到下半年各地還需要完成占全年7成左右的土地推出計劃以平衡財政收支及償還債務，土地市場回暖態勢延續十分必要，而開發商融資渠道的拓寬，顯然也利于激發他們拿地的熱情，強化地產市場回暖的趨勢。

更重要的是，這也是中央建立房地產市場化調控機制的需要。從過去行政化調控的經驗來看，調控雖然抑制了需求，但也較大程度上挫傷了地產商的開發熱情，導致未來房地產供給減少，這種累計的供需缺口越大，未來房價上漲的壓力也就越大。放開地產商的融資權，鼓勵他們擴大房地產的供給是有利于市場平穩發展。

今年下半年地產融資開閘的可能性較大，但管理層對于地產融資的開啟將十分謹慎，僅有小部分融資方向符合政策導向的中小開發商能夠再融資成行。

首先，雖然房地產調控去行政化是必然的趨勢，但在房地產行政為主的調控手段逐漸退出情況下，若沒有市場化的調控手段跟上，在預期向好的情況下，就很容易演化成泡沫。作為配合房地產調控的再融資措施一旦全面放開，無疑會刺激資金面比較寬裕的地產商繼續高價搶地的熱情，這也會繼續助推當前的房價的上漲。這種依賴房地產泡沫化取得的經濟增長雖然對于短期穩增長有利，但是卻會給未來經濟的持續增長制造障礙。

其次，這也不利于管理層推進下半年的改革，土地市場的再度繁榮會刺激各地推進土地城鎮化的進程，從而不利于管理層倡導的“以人為中心”的新型城鎮化發展。各地對土地財政的依賴度如果進一步加重，將不利于財政體制以及投資體制改革的推進。

因此，為了盡量避免政策產生負面作用，再融資的對象將被限定在以下范圍：鑒于大開發商的融資渠道更廣，且市場影響力更大，較小規模的地產商融資申請更可能獲得核準；融資方向將限定在政府規定的棚戶區及舊城改造方面，而為了避免資金被挪用于一般房地產開發項目，資金的使用還將受到更嚴格的監管。

(關鍵字：上海 棚戶區改造項目)